離婚物業權｜子女結婚靠父母買樓上車　律師親解不幸離婚物業權誰屬

常言道「成功靠父/母幹」，不少廿四孝父母為了子女與另一半安居樂業，都樂意為下一代出錢買樓上車。不過，如果子女與伴侶不幸離婚，物業的所有權誰屬？父母贈與的物業有可能在離婚時被分割嗎？以下由高葉律師行（Hugill & Ip）合夥人Alfred Ip解答有關問題。

父母贈予子女的物業，當子女離婚時，除非可以證明該物業實益權益並不屬於子女，否則會視為婚姻財產一部分。根據我們的經驗，要證明該物業並不真正屬於子女其實並不容易。法庭會考慮所有因素，除了誰是真正出資方外，亦會考慮將物業轉給子女的原因。

另一普遍情況是當子女結婚時，父母很多時都會幫助子女置業，令子女可以攀上置業階梯（俗稱上車）。很多父母都會用自己的儲蓄來作為子女買樓的首期，然後子女負責供款。於這種情況下樓宇的法律權益都會登記在子女的名下，因為子女會用他們的收入向銀行申請按揭貸款。大部份時間子女都會於置業後結婚，然後用該樓宇作為婚姻居所。

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居所一般為婚姻資產一部份

在子女離婚時，婚姻居所一般都是為婚姻資產的一部份，於離婚時法庭會以公平原則分配。比如：婚姻居所價值是1千萬 ，子女以父母的2百萬為首期，然後提取8成按揭。日後子女離婚，樓價減去未還首期淨值4百萬，該4百萬會視為婚姻資產作為分配。

為減少損失，父母屆時可能會聲稱該2百萬為首期為協助子女置業的借貸，離婚時子女需要償還該貸款。但是，由於該償還責任是於子女離婚時出現，法庭有權不計算該貸款以抵銷婚姻財產。

就算父母將有關物業留於自己名下，只提供居所供子女作為婚姻居所，於子女離婚時，法庭仍可以將該居所視作子女財政資源的一部分。

父母可要求加入子女的離婚訴訟

我們曾經處理過不少類似的案例：父母將自己的資產放到子女名下。當子女與配偶離婚時，父母聲稱子女某些物業或財產屬於父母，而並非屬於子女。很多時，父母為了保障自己與子女名下的財產，會要求加入子女與配偶的離婚訴訟成為其中一個訴訟方，並要求法庭於處理婚姻財產前先處理離婚雙方名下資產是否屬於離婚雙方實質擁有。

這種安排不但會令離婚訴訟變得複雜，由於父母與子女有利益衝突，父母與子女均需委聘獨立律師，於離婚訴訟中各自代表他們。這會大大增加父母同子女所需花費的法律費用。我們曾經處理過一個案例，離婚雙方各自的父母都要求加入離婚訴訟內，結果雙方父母均需出庭，離婚並不再是兩個人之間的事。

故此，父母於協助子女置業前，應該諮詢律師意見，以保障家庭財產免受婚姻訴訟侵蝕。

撤辣後應重新考慮家庭財產安排

於2024年3月前，由於有不同名目的印花稅（俗稱辣招），所以父母很多時都會用子女的首置名額購買物業以作子女居住需要。現在辣招已經解除，父母應該重新考慮家庭財產的安排，以保障家庭財產可以世代相傳。

首先，父母應該考慮是否將家庭財產置入家庭信託，而不放在任何家庭成員個人名下。以往，住宅物業因有額外印花稅，所以大部份家庭都不願意將住宅物業置入家族信託。現在，由於利用香港或海外有限公司持有住宅物業的印花稅與香港永久居民的印花稅一致，所以家庭應該考慮用香港或海外有限公司持有住宅物業，然後將公司放入家庭信託。

另一個考慮方法是父母與子女簽證具法律效力的借貸協議，清楚列明父母借給子女的金額，還款方法及利息計算等其他借貸協議應有的條款。與簽訂借款協議後，子女應該按照借貸協議的條款向父母準時還款。當子女離婚時，父母可以要求離婚子女即時還款，以避免借款成為婚姻資產一部份。日後配偶質疑該借貸協議的法律效力亦會十分困難。當然，這個方法要視乎實際情況決定是否可行。

最後，法庭程序並非解決雙方爭議的唯一辦法。當子女的婚姻已經破裂，若父母有資產於子女名下，就應該於可行的情況下與子女和配偶溝通，以解決任何有可能的爭議。父母及子女都應該盡快尋求法律協助，以減低日後漫長訴訟的可能性。

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